Kepemilikan Rumah Jarak Jauh – Yang Baik, Buruk, dan Jelek

Ketika Paul J. Hesse, Mayor, USAF (Purnawirawan), mendapati dirinya mengepalai sejumlah kantong sampah berisi sisa barang bekas penyewa yang ia usir dari rumah keluarga Hesse, ia mulai memikirkan kembali keputusan beberapa tahun terakhir.

Tampaknya ide yang bagus untuk menjaga rumah di utara Cincinnati ketika Hesse menerima pesanan PCS untuk pangkalan yang jauhnya 1500 mil. Dia memiliki penyewa yang baik selama dua tahun, tetapi kemudian dia menyewa agen real estat lokal pada tahun 2002 untuk melayani sebagai manajer properti untuk penyewa baru.

Penyewa yang buruk, dan manajer properti yang buruk yang tidak tahu cara mengusir mereka, mengakibatkan hari yang buruk bagi Hesse yang dengan demikian mendapati dirinya melemparkan kantong sampah, satu per satu, keluar dari pintu depan rumahnya.

Dia kembali tahun ini untuk pensiun di rumah itu. Jadi, apa yang dipelajari oleh pemilik properti jarak jauh ini? “Keberhasilan dan kegagalan saya bergantung pada apakah saya melakukan pekerjaan rumah saya atau tidak, apakah saya mengelolanya sendiri atau meminta orang lain melakukannya,” Frankfurt menyimpulkan. “Ini bukan tentang mengelola properti tetapi tentang mengelola orang.”

Tidak semua orang berencana untuk kembali tinggal di rumah yang mereka tinggalkan setelah PCS. Pada suatu waktu, Desley Sant Parker, Komandan USN (Purn) dan suaminya Brance James Parker, Kapten, USN (Purn) memiliki tempat tinggal utama dan tiga persewaan. Menjual salah satu rental mereka, terlalu kecil untuk rumah pensiun impian yang mereka inginkan, memberi mereka uang tunai untuk rumah / sewa liburan kedua. “Jika Anda hanya dapat memiliki satu sewaan,” kata Desley Parker, Pelatih Sukses Bersertifikat yang berbasis di Florida, “simpan satu di daerah yang ingin Anda pensiunkan. Bahkan jika itu bukan rumah tempat Anda pensiun, itu akan memberi Anda kaki di pasar. “

Tidak seperti Hesse, Parkers menyukai pengalaman langsung yang menghemat uang dan memungkinkan “membangun hubungan” dengan penyewa dan melanjutkan koneksi dengan komunitas.

Dolar dan Akal

Apakah itu sendiri dari jauh (baik langsung atau melalui teman atau anggota keluarga) atau menyewa manajemen? 10% khas yang dibayarkan kepada manajer properti kelihatannya merupakan perhitungan sederhana – sampai Anda memperhitungkan persyaratan beberapa perusahaan manajemen dengan jumlah minimum modal untuk tetap di deposito untuk perbaikan tak terduga, sehingga biaya awal naik lebih tinggi.

Philip Dyer menyebut faktor-faktor kejutan itu, yang juga termasuk lowongan yang tidak direncanakan dan menetapkan tarif sewa terlalu rendah, “buaya” yang perlahan-lahan memakan tuan tanah satu gigitan sekaligus. Mayor Russ Perkins, Angkatan Darat AS, Tugas aktif, yang telah memiliki beberapa persewaan, mendukung “menghitung biaya” sebelumnya dan menyisihkan pembayaran hipotek minimum enam bulan untuk mencegah buaya semacam itu.

Tapi ada uang yang bisa dihasilkan dari perumahan real estat. Philip Dyer, wakil direktur MOAA untuk pendidikan keuangan, menunjukkan: “Kerugian apa pun – nyata atau kertas – yang diambil dari properti adalah pengurangan ‘di atas garis’ pada pajak penghasilan pribadi, yang secara langsung memengaruhi pendapatan kotor disesuaikan wajib pajak (AGI) wajib pajak. Anda dapat mengurangi bunga hipotek, pajak properti, perbaikan, biaya manajemen, dan dua kunjungan tahunan ke properti untuk diperiksa dari kwitansi sewa kotor Anda. “

David A. Shaw yang berbasis di Dyer dan California (yang bertugas di USAF, Space Command, sebelum menjadi ahli pajak yang dikenal sebagai Agen Terdaftar, dilisensikan oleh pemerintah federal untuk mewakili pembayar pajak sebelum IRS) memberikan petunjuk spesifik militer berikut tentang kepemilikan rumah jarak jauh:

Pergilah dengan rencana. Shaw menunjukkan bahwa itu penting jika rumah adalah tempat tinggal utama atau dimaksudkan untuk pensiun, karena properti sewaan akan selalu disusutkan (diizinkan atau diizinkan oleh IRC, terlepas atau tidak diambil.) “Kerugian yang ditimbulkan oleh aktivitas sewa, termasuk penyusutan, dibatasi hingga $ 25.000 dan tunduk pada fase keluar ketika AGI berada di antara $ 100 – $ 150.000, “kata Shaw, yang juga memperingatkan bahwa tidak semua perbaikan atau peningkatan dapat dikurangkan sepenuhnya pada tahun pengeluaran, dan mungkin tunduk pada hukum negara yang mungkin berbeda dari yang federal.

Nyatakan kondisi Anda. “Jika rumah tersebut terletak di negara bagian di mana petugas tidak memiliki penghasilan dari selain sewa,” kata Shaw, “ia mungkin masih harus mengajukan pengembalian pajak penghasilan dengan negara tempat rumah tersebut berada [sehingga] kewajiban pajak tidak hanya di negara bagian tempat pencatatannya, tetapi juga di negara tempat properti itu berada. ” Dua pengembalian negara mungkin diperlukan untuk “snowbirds” yang tidak menyewakan rumah kedua, tetapi menggunakannya sebagai bagian dari tempat tinggal tahun ini. Namun, jika diperlakukan sebagai rumah kedua atau rumah liburan, kata Shaw, “bunga atas hipotek dan pajak properti dapat dikurangkan sama dengan tempat tinggal utama seseorang.” Rumah kedua QQaxioo semacam itu tidak bisa disewakan selama lebih dari 14 hari setahun.

Rencanakan Masalah Pajak jika Anda Menjual: Tempat tinggal utama yang Anda tinggali selama dua dari lima tahun segera sebelum penjualan memenuhi syarat untuk pengecualian $ 500.000 untuk pajak penghasilan ($ 250.000 untuk pelapor tunggal), kata Dyer. Namun, Anda dapat pindah kembali ke properti sewaan, mengubahnya kembali menjadi tempat tinggal utama dan menjualnya setelah periode holding yang tepat (dua kali